Договор управления многоквартирным домом

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

г. ____________________ __ «____» _______________ 2025 г.

____________________ ____________________ ____________________ ____________________ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ в лице ____________________ ____________________ ____________________ ____________________, действующего на основании ____________________ ____________________ ____________________ ____________________, именуемый в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Это вводная часть договора, где указывается город его заключения, дата, а также полные реквизиты обеих сторон: Управляющей компании и собрания собственников квартир. Здесь же стороны официально обозначают свои сокращенные названия для удобства дальнейшего упоминания в тексте документа.

ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ

В настоящем Договоре используются следующие термины:

Собственник-- субъект гражданского права, право собственности которого на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке.

Пользователи-- члены семей собственников жилых помещений, наниматели жилых помещений и члены их семей, владельцы нежилых помещений, пользующиеся ими на основании договоров аренды либо по иным законным основаниям.

Общее имущество многоквартирного дома-- принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме , а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) -- доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги -- деятельность Управляющей организации по предоставлению собственникам и пользователям коммунальных ресурсов ( электрическая энергия), обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Содержание общего имущества многоквартирного дома -- комплекс работ и услуг включающий в себя: вывоз жидких бытовых отходов; вывоз и размещение ТБО на городском полигоне; ремонт септиков и выгребных колодцев; проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей конструктивных элементов многоквартирного дома;

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома -- комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей , включает в себя: текущий ремонт электротехнического оборудования; текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома;

В этом разделе даются четкие определения всем ключевым понятиям, которые будут постоянно встречаться в договоре. Это нужно, чтобы и управляющая компания, и жильцы одинаково понимали, что такое «общее имущество», как считается доля в праве собственности, что входит в «содержание» и «текущий ремонт». Это помогает избежать споров и разночтений в будущем.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, отраженных в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от « ______________ » ______________ 2020 г. № ______________ .

1.2. Условия настоящего Договора являются обязательными для Сторон и одинаковыми для всех Собственников.

1.3. Целью Договора является управление многоквартирным домом, а именно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление гражданам коммунальных услуг надлежащего качества.

1.4. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ и иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации.

Это основа основ договора. Здесь указано, на каком основании он заключается (по результатам конкурса), и что его условия одинаковы для всех жильцов. Самое главное – прописана цель: компания обязуется содержать дом в порядке и обеспечивать жильцов коммунальными услугами. Также указано, что все действия должны строго соответствовать российскому законодательству.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Управляющая организация, определившаяся в результате проведения открытого конкурса, для возмездного управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.2. Состав и состояние общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указаны в Приложении № ______________ к настоящему Договору.

2.3. Функциями Управляющей организации по объекту управления являются:

1. Выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома;
2. Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества Собственникам и Пользователям помещений в многоквартирном доме;
3. Ведение лицевых счетов Собственников и нанимателей помещений по начислению им платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, капитальный ремонт и наем, расчет и представление квитанций на оплату предоставленных услуг, получение от них платежей;
4. Представление интересов Собственников по общему имуществу дома во всех инстанциях;
5. Заключение хозяйственных и прочих договоров в пределах полномочий, определенных настоящим Договором, не нарушающих имущественные интересы Собственников, пользователей помещениями дома;
6. В пределах полномочий, определенных настоящим Договором, рассмотрение жалоб, заявлений, претензий, принятие по ним решений и дача ответов;
7. В установленном законодательством порядке ведение технической, эксплуатационной, финансовой, бухгалтерской документации по дому, предоставление статистической отчетности;
8. Консолидация всех финансовых средств из всех материалов, поступающих на производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, их использование по прямому назначению в рамках настоящего Договора;
9. Осуществление иной деятельности, направленной на цели управления многоквартирным домом.

Это суть всей сделки. В этом разделе подробно расписано, ЧТО именно обязуется делать управляющая компания. А именно: содержать в чистоте и порядке подъезды, крышу, подвал и другое общее имущество; предоставлять свет; вести финансовые расчеты с жильцами; представлять их интересы; работать с жалобами и вести всю необходимую документацию. Фактически, это список всех задач, за которые жильцы платят деньги.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Управляющая организация обязана:

3.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования помещениями и поддержание архитектурного облика дома.

3.1.3. Предоставлять Собственнику на законных основаниях пользующимся помещением(ями) коммунальные услуги: электроснабжение; а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

3.1.4. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома надлежащего качества.

3.1.5. Отражать сведения о составе и состоянии общего имущества в технической документации на многоквартирный дом.

3.1.6. При проведении работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение.

3.1.7. Предупреждать Собственников о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

3.1.8. Вести и хранить документацию по многоквартирному дому. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.9. Рассматривать предложения, обращения, заявления и жалобы Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома; давать письменные ответы.

3.1.10. Рассматривать все претензии Собственников, связанные с исполнением заключенных Управляющей организацией Договоров с третьими лицами.

3.1.11. На основании решения общего собрания собственников организовывать проведение работ капитального характера.

3.1.12. Представлять по требованию Собственников документы по расходованию средств на содержание и ремонт многоквартирного дома.

3.1.13. Ежеквартально составлять отчеты о поступлении и расходовании денежных средств.

3.1.14. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение первого квартала года, следующего за отчетным.

3.1.15. Организовывать осуществление регистрационной работы, подготовку и выдачу необходимых справок.

3.1.16. Организовывать осмотр поврежденного общего имущества многоквартирного дома в установленный срок.

3.1.17. Проводить плановые и внеплановые осмотры конструкций, инженерного оборудования.

3.1.18. Информировать Собственников об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за ______________ дней до даты предоставления платежных документов.

3.1.19. В течение ______________ дней с момента заключения настоящего Договора довести до сведения Собственника информацию об Управляющей организации.

3.1.20. При нарушении сроков и качества содержания и ремонта своевременно снижать размер предъявляемой платы, возмещать нанесенные убытки.

3.1.21. По обращению Собственников направлять своих представителей для оперативного рассмотрения и решения возникающих вопросов.

3.1.22. Совместно с уполномоченными органом местного самоуправления лицами участвовать в осмотрах и приемке работ.

3.1.23. Производить начисление платежей, обеспечивая выставление счета-извещения в срок до ______________ числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

3.1.24. Производить сбор платежей с населения за жилищно-коммунальные услуги.

3.1.25. Перечислять средства собранные с населения за наём муниципальных жилых помещений в соответствующий местный бюджет.

3.1.26. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества.

3.1.27. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ, привлекать сторонние организации.

3.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния инженерных систем в помещениях Собственников.

3.2.3. Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, установленных законом.

3.2.4. Требовать допуска в заранее согласованное время в жилое помещение для осмотра и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий -- в любое время.

3.2.5. Требовать от Собственника полного возмещения убытков, возникших по его вине.

3.2.6. Взыскивать с Собственников помещений задолженность по оплате услуг.

3.2.7. Проверять соблюдение Собственниками требований Договора.

3.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные законом.

3.2.9. Требовать от Собственников корректировки размера их платы при удорожании стоимости услуг по независящим от Управляющей организации причинам.

Собственники обязаны:

3.3.1. Использовать жилое помещение по назначению.

3.3.2. Обеспечивать сохранность жилого помещения.

3.3.3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

3.3.4. Нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, своевременно вносить плату.

3.3.5. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги.

3.3.6. В ______________ -дневный срок письменно уведомить Управляющую организацию о сдаче в поднаем, аренду, вселении и отселении жильцов.

3.3.7. За счет собственных средств внести изменения в технический паспорт дома после переустройства, перепланировки.

3.3.8. В согласованные сроки обеспечить доступ в жилые и нежилые помещения представителям Управляющей организации для осмотра и ремонта; при авариях -- в любое время.

3.3.9. Своевременно уведомлять Управляющую организацию об отсутствии в жилом помещении всех проживающих на срок более ______________ суток.

3.3.10. По приглашению Управляющей организации прибывать для оперативного рассмотрения вопросов.

3.3.11. Возместить понесенные Управляющей организацией убытки, допущенные по своей вине.

3.3.12. В письменной форме уведомить Управляющую организацию об установке, неисправностях индивидуальных приборов учета.

3.3.13. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. Обеспечить допуск для проверки приборов учета.

3.3.14. Выполнять санитарно-гигиенические, противопожарные и эксплуатационные требования: соблюдать чистоту в подъездах, не допускать повышенного шума, соблюдать правила содержания домашних животных, не загромождать общие помещения, не производить действий, приводящих к порче общего имущества.

3.3.15. Организовывать вывоз крупногабаритного мусора, строительных отходов за свой счет.

3.3.16. Принимать меры к пользователям своих помещений по погашению имеющейся у них задолженности.

3.3.17. При смене собственников, предыдущий собственник обязан предоставить документы и рассчитаться по платежам.

3.3.18. Члены семьи Собственника несут все обязанности, вытекающие из Договора.

3.3.19. Иное лицо (Пользователь) имеет права, несет обязанности в соответствии с соглашением и Договором.

Собственник имеет право:

3.4.1. Знакомится с условиями сделок, совершенных Управляющей организацией.

3.4.2. Участвовать в осмотрах и обследованиях многоквартирного дома, осуществлять контроль качества работ.

3.4.3. Требовать от Управляющей организации для ознакомления документы, связанные с управлением.

3.4.4. Требовать перерасчет размера оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии.

3.4.5. Требовать перерасчета платежей за услуги в связи с ненадлежащим качеством их предоставления.

3.4.6. Осуществлять другие права, предусмотренные законом.

3.4.7. Оплачивать услуги любыми удобными способами: наличными, безналичными, через банки, почтой, частями или предварительно.

Это самый большой и важный раздел. Он подробно расписывает правила игры для обеих сторон. Что ДОЛЖНА делать управляющая компания (содержать дом, реагировать на заявки, отчитываться). Что она МОЖЕТ делать (проверять счетчики, отключать услуги за долги с предупреждением). Что ОБЯЗАНЫ делать жильцы (платить вовремя, пускать в квартиру для осмотров и ремонта, соблюдать правила общежития). И что они МОГУТ требовать от управляющей компании (отчеты, перерасчет, устранение недостатков). Это инструкция для комфортного и законного сосуществования.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Собственник производит оплату за коммунальные услуги (электроснабжение) и содержание и ремонт общего имущества.

4.2. Размер платы за услуги по текущему ремонту и содержанию устанавливается Администрацией по итогам открытого конкурса и составляет ______________ рублей за 1 кв. м.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций.

4.4. Оплата осуществляется на основании счета-извещения, выставляемого Управляющей организацией не позднее 1 числа месяца следующего за истекшим.

4.5. Срок внесения платежей -- до ______________ числа месяца, следующего за истекшим.

4.6. Размер платы уменьшается на величину мер социальной поддержки для определенных категорий граждан.

4.7. В случае изменения стоимости услуг производится перерасчет со дня вступления изменений в силу.

4.8. Не использование помещений не является основанием невнесения платы за содержание и ремонт.

4.9. При временном отсутствии вносится плата за коммунальные услуги с учетом перерасчета.

4.10. Если размер платы нанимателя меньше установленного Договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем.

4.11. В случаях оказания услуг ненадлежащего качества размер платы уменьшается. Формула расчета: ____________________ ____________________ ____________________ ____________________ .

4.12. Условия отсрочки или рассрочки оплаты согласовываются с Управляющей организацией.

4.13. Условия изменения размера платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества определены в Приложении.

4.14. Не установленные Договором работы и услуги оплачиваются дополнительно по решению общего собрания.

4.15. Капитальный ремонт проводится за счет Собственника по отдельному Договору.

4.16. Все поступающие денежные средства зачисляются на раздельные субсчета и используются строго по назначению.

В этом разделе всё о деньгах. Здесь указано, за что именно платят жильцы (содержание дома и коммуналка), как формируется сумма платежа (тарифы и ставка за квадратный метр), до какого числа нужно платить. Также описаны важные моменты: можно ли сделать перерасчет, если уехал в отпуск; что делать, если услуги оказали плохо; кто и как оплачивает дополнительные работы, не входящие в обычную ежемесячную плату. Главный принцип – целевое использование собранных средств.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Управляющая организация несет материальную ответственность за убытки, причиненные по ее вине.

5.2. Управляющая организация не несет ответственности за убытки, возникшие в результате стихийных бедствий, аварий не по ее вине, умышленных действий жильцов.

5.3. Ответственность по сделкам со сторонними организациями несет Управляющая организация.

5.4. В случае неуплаты платежей в срок, Управляющая организация вправе взыскивать пени в размере ______________ учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

5.5. Если невозможность исполнения Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу расходы.

5.6. При выявлении факта проживания незарегистрированных лиц, Управляющая организация вправе взыскать убытки.

5.7. При истечении срока эксплуатации имущества и непринятии мер по капремонту, Управляющая организация не несет ответственности за аварии.

5.8. Если Собственник не уведомил о смене собственника, обязательства сохраняются за предыдущим собственником.

5.9. Во всех остальных случаях Стороны несут ответственность в соответствии с законом.

Это раздел о последствиях. Что будет, если управляющая компания плохо работает и нанесла ущерб – она обязана его возместить. Что будет, если жилец не платит вовремя – с него будут брать пеню. Также здесь перечислены ситуации, когда компания НЕ виновата (например, потоп из-за прорыва труры по вине соседа или ураган). Это правовые рамки, которые защищают интересы и исполнителя, и заказчика услуг.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Контроль деятельности Управляющей организации включает предоставление информации о состоянии имущества и оценку качества работы.

6.2. Критериями качества работы являются: эффективность мероприятий, уровень сбора платежей, исполнение планов работ, снижение количества жалоб, своевременное выполнение работ.

Плановые и внеплановые проверки качества осуществляются ежемесячно. Акты проверок являются основанием для снижения платы при выявлении недостатков.

Здесь описано, как жильцы могут контролировать работу управляющей компании. Прописаны конкретные критерии, по которым оценивается качество работы: сколько жалоб, как быстро реагируют на проблемы, как собирают платежи. Также установлен порядок проведения проверок общего имущества с составлением актов. Эти акты – официальный документ, на основании которого можно требовать снижения платы за некачественные услуги.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, стихийное бедствие, военные действия и т.д.), сроки выполнения обязательств продлеваются.

7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от Договора.

7.3. Сторона обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств.

Этот пункт освобождает обе стороны от ответственности, если невыполнение обязанностей произошло не по их вине, а из-за чрезвычайных событий, которые невозможно было предвидеть или предотвратить: урагана, землетрясения, войны, крупной аварии городских сетей и т.д.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «____» _______________ 2025 г. Договор может быть продлен, если не выбрана иная форма управления домом или новая управляющая компания не приступила к обязанностям.

8.2. Стороны имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

8.3. Договор может быть досрочно расторгнут по одностороннему требованию одной из Сторон. Собственники принимают такое решение на общем собрании.

8.4. Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, если Управляющая организация не выполняет его условия.

8.5. При расторжении Договора Управляющая организация обязана передать техническую документацию новому управляющему или собственнику.

8.6. Договор считается расторгнутым с Собственником с момента прекращения у него права собственности на помещение.

В этом разделе указано, на какой срок заключается договор (обычно на 1 год с автоматической пролонгацией) и при каких условиях он может быть расторгнут досрочно. Важно: жильцы могут сменить управляющую компанию, если она плохо работает, для этого нужно решение общего собрания. При расторжении договора компания обязана передать всю документацию по дому.

9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Все споры разрешаются Сторонами путем переговоров. Если соглашение не достигнуто, споры разрешаются в судебном порядке.

9.2. Изменения и дополнения Договора оформляются соглашениями, которые являются его неотъемлемой частью.

9.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу. Один у Управляющей организации, другой -- у представителя Собственников.

Здесь прописан алгоритм действий на случай конфликта. Сначала стороны должны попытаться решить всё мирно, в ходе переговоров. Если это не помогло, следующий шаг – обращение в суд. Также указано, что все изменения к договору должны быть оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Здесь стороны указывают свои полные официальные реквизиты: юридические и почтовые адреса, банковские счета, ИНН, КПП. Это нужно для юридической чистоты документа и для того, чтобы все платежи и официальные письма приходили точно по адресу.

11. ПОДПИСИ СТОРОН