Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору аренды недвижимости

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ И ПЕРЕВОДА ДОЛГА К ДОГОВОРУ НА АРЕНДУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (С УКАЗАНИЕМ СУММЫ, КОТОРАЯ БУДЕТ ПЕРЕЧИСЛЕНА ЗА УСТУПКУ ПО ОСНОВНОМУ ДОГОВОРУ, С УСЛОВИЕМ О ЗАДАТКЕ, ОПЛАТА В РУБЛЯХ)

г. ______ «___» ________ 2025 г.

____________________ ____________________ __________________ в лице ____________________ ____________________ __________________, действующего на основании ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и ____________________ ____________________ __________________ в лице ____________________ ____________________ __________________, действующего на основании ____________________ ____________________ __________________, именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора уступки прав и перевода долга (далее - основной договор) к договору №______ от «___» ________ 2025 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и ____________________ ____________________ __________________. По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 -- Цессионарий.

1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере ______ долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

1.3. Оплата денежных средств по условиям п.1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договорами.

1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.

1.5. Сторона-1 гарантирует действительность права требования, которое будет уступлено по основному договору, а также возможность передачи в порядке уступки Стороне-2 прав по указанному в п.1.1. договору аренды недвижимого имущества.

1.6. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания основного договора все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1., в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.

В этом разделе определяется основная цель договора - подготовка к заключению основного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости. Стороны договариваются, что в будущем заключат основной договор, по которому текущий арендатор (Сторона-1) передаст свои права новому лицу (Стороне-2). Устанавливается цена сделки в долларах США, но с оплатой в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Продавец гарантирует, что права действительно существуют и могут быть переданы, а также что все текущие обязательства по аренде будут выполнены к моменту заключения основного договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Сторона-1 обязуется в течение действия настоящего договора не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении указанного в п.1.1 недвижимого имущества.

2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендованного имущества на заключение основного договора.

2.3. Сторона-2 обязуется в течение ____________________ ____________________ __________________ с момента подписания настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную ______ долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с п.5.2. настоящего договора.

Этот раздел устанавливает конкретные обязательства сторон в период до заключения основного договора. Продавец обязуется не вести переговоров с другими потенциальными покупателями и не совершать других сделок с этой недвижимостью. Также он должен получить согласие собственника на передачу прав аренды - это критически важное условие, поскольку без согласия арендодателя сделка может быть недействительной. Покупатель обязуется перечислить денежные средства в установленный срок.

3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимого имущества (основного договора), который будет заключен в последующем.

3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее «___» ________ 2025 года.

3.3. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд г. ____________________ ____________________ __________________ с требованием о понуждении заключить договор.

3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Здесь подчеркивается, что данный договор является предварительным - он не передает права сразу, а только обязывает стороны заключить основной договор в будущем. Устанавливается конкретный срок, до которого должен быть подписан основной договор. Это важное положение, поскольку без срока предварительный договор может быть недействительным. Также предусматривается механизм защиты - если одна из сторон откажется от сделки, другая может через суд обязать ее заключить договор и потребовать возмещения убытков.

4. ФОРС-МАЖОР

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, возникшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.1, сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по данному договору.

4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.4.2, то она обязана возместить второй стороне понесенные ею убытки.

4.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.4.1, срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

4.5. Если, наступившие обстоятельства, перечисленные в п.4.1 и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего договора.

Этот раздел защищает стороны от ответственности в случае непредвиденных обстоятельств, которые невозможно контролировать. Перечисляются типичные форс-мажорные ситуации: природные катастрофы, военные действия, действия государственных органов и другие чрезвычайные события. Если такие обстоятельства мешают выполнить договор, стороны освобождаются от ответственности, но обязаны уведомить друг друга и предоставить подтверждающие документы. Сроки выполнения обязательств переносятся на время действия этих обстоятельств. Если форс-мажор продолжается более двух месяцев, стороны должны обсудить дальнейшие действия.

5. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

5.1. Обеспечением исполнения Стороной-2 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный ст. 380, 381 ГК РФ.

5.2. Задатком признается денежная сумма, эквивалентная ______ долларов США и передаваемая Стороной-2 единовременно в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения.

5.3. Оплата задатка производиться в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.

5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение ____________________ ____________________ __________________ с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.

5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной ______ долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата.

Этот раздел регулирует вопросы задатка - специальной денежной суммы, которая обеспечивает исполнение обязательств. Задаток выполняет три функции: доказательную (подтверждает заключение договора), обеспечительную (гарантирует исполнение) и платежную (засчитывается в счет оплаты). Устанавливаются последствия неисполнения обязательств: если виноват покупатель, задаток ему не возвращается; если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Это серьезные финансовые санкции, которые стимулируют стороны выполнять свои обязательства. При взаимном согласии на расторжение договора задаток возвращается в одинарном размере.

6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступит в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет ____________________ ____________________ __________________.

6.3. Сторона-1 обязуется совершить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества -- Арендодателя на заключение основного договора.

В этом разделе определяются специальные требования к основному договору. Указывается, что основной договор подлежит государственной регистрации - это обязательное условие для сделок с недвижимостью. Без регистрации договор не будет иметь юридической силы. Также определяется, кто будет нести расходы по регистрации. Особо подчеркивается необходимость получения согласия собственника недвижимости на передачу прав аренды. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.

7.2. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

7.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Заключительные положения содержат общие правила: договор действует с момента подписания, может быть расторгнут по соглашению сторон или в установленных законом случаях, составляется в двух экземплярах. Эти стандартные положения обеспечивают юридическую чистоту документа и определяют основные процедурные моменты.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9. ПОДПИСИ СТОРОН